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    上海暂停“类住宅”审批 开发商火中取栗

    16-12-29 作者:admin 来源:未知 点击:52

      

     

      新疆网讯 12月28日,21世纪经济报道记者独家获悉,上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。

      一般而言,公寓式酒店和公寓式办公楼都是类住宅产品,市场内40、50年产权的类住宅产品都有,“因此很难分得那么清楚是全部暂停了还是部分暂停审批。”一名业内资深人士说。

      上海市规划和国土资源局日前召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议,明确表态对类住宅加强管控,并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。

      一名资深业内人士评价称,这表明上海有可能率先对类住宅进行整顿,以后房企要想借类住宅打住宅概念的擦边球将会面临阻力。“相关部门摸底调研,或许为进一步加深市场调控的信号。但市场调控整体是一盘棋,不能只看某些方面,或从某些角度解读。”

      上海中原地产市场研究部数据统计显示,截至12月27日,上海类住宅2016年成交201万平方米,同比增加76%;成交均价23404元/平方米,同比涨幅12.4%。

      资金流入类住宅明显

      类住宅特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品,包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。类住宅产品的产权大多数分为40年、50年两种期限。从产品形态上看,上海的类住宅与北京市场俗称的“商住房”概念相近。

      由于类住宅地块没有办法单独统计,综合多家第三方机构提供的数据可见,自2012年上海房地产市场开启限购模式以来,上海全市出让的691块经营性用地中,商办地块有359块,超过5成。上述业内人士透露,在郊区有不少办公产权的用地出让,但在上面建设办公类产品往往由于郊区人气不足很难销售或者出租,企业或者投资客对接盘也比较谨慎。因此房企拿了这种地以后,往往会改成商住两用或者办公产权的公寓产品,通过类住宅与纯住宅的价差,推动销售,从而加快资金回笼。

      这从一定程度表明在上述359幅地块中,用于建造类住宅产品的地块占据较大比例。今年上海“325”楼市新政之后,酒店式公寓成交开始走高,6-8月成交创下历史新高;类住宅产品的市场价格也快速增长。住宅限购,加上房企借酒店式公寓等住宅过渡性产品概念打擦边球,导致资金流入类住宅市场日趋明显。

      综合第三方机构的数据可见,今年1月份商办类产品(包括类住宅与办公产品)的成交均价为2.2万元/平方米,到12月成交均价已达3.17万元/平方米。环比来看,11月上海商办类产品成交1523套,成交面积8.79万平方米,均价2.69万元/平方米;截至12月26日,成交1251套,成交面积7.19万平方米,均价3.17万元/平方米。

      进入12月以来,类住宅的供应量在增加,但成交量远超供应水平。12月5日-12月11日这一周,全上海类住宅供应量为4.1万平方米,环比上涨32%;成交量为4.7万平方米,环比上扬9%。均价3.1万平方米,环比上涨6%。12月12日-12月18日这一周,类住宅供应量为1.9万平方米,环比下跌53%;成交量为2.3万平方米,环比下跌51%。到了12月19日-12月25日这一周,供应量已经连续两周下滑至1.1万平米,环比下跌43%;成交量为3.3万平米,环比上涨43%。

      成交均价却一直上涨,比如12月中旬成交均价为34670元/平米,环比上涨11%,

      由于成交量上涨,类住宅存量逐渐减少。有业内人士分析认为,进入12月,类住宅产品的行情爆发,也成为有关部门关注的主要原因。11月类住宅存量99.19万平方米,按近12个月月均去化23.46万平米计算,出清周期约需4.23个月; 12月中旬存量94.42万平米,按近12个月月均去化23.44万平米计算,出清周期约需4.03个月。到了12月19日-12月25日这一周,存量94.67万平方米,按近12个月月均去化23.29万平米计算,出清周期约需4.07个月。

      一个趋势是,资金的进入导致类住宅有供不应求的苗头出现。11月类住宅的供应呈现环比大幅下滑48%,项目主要集中在外郊环间,来自青浦新城板块的万达茂中心。11月类住宅成交量与10月基本持平为17.1万平方米,同比则上涨36%。

      或成房企业绩生力军

      随着成交量与价格的上涨,类住宅已成为房企关注的一个新的业绩增长点。日前,阳光城相关人士就透露,明年在产品线上的研发,SOHO将是其中一款主打产品。

      而在近期热销的类住宅产品名单中,不乏上市房企身影。12月以来,成交金额居前的是华漕板块的中骏广场虹桥CLASS、长江国际商贸中心等。

      据不完全统计,各大上市房企中,不少大型企业均拥有相当数量的公寓式办公楼项目。在住宅、类住宅、写字楼以及商业等多条产品线上的发展,导致龙湖近两年在上海业绩提升增速。实际上,龙湖在上海郊环区域布局的多个大型商业综合体项目,就包含有相当部分类住宅产品。2015年,上海龙湖签约额超过48亿元,其中北城天街揽获上海类住宅产品销售金额第五,销售面积第一;2016年,龙湖位于上海松江的龙湖新壹城、北城天街SOHO产品贡献了主要业绩,这从龙湖集团上半年总签约额贡献中,长三角区域以49%占比位列第一可见一斑。

      与龙湖类似,2016年上半年,绿地销售业绩稳居上海头把交椅,但其在售项目中商办物业比重较高,商业地产类项目多达45个,销售面积达15.40万平方米,占到绿地上半年销售总面积的近三分之一,尽管其中类住宅比例尚无法统计,但可见非住宅类产品销售对于大房企业绩也有一定作用。

      上述业内人士指出,上市房企在住宅限购政策加码的城市,正以类住宅提升销售业绩,在调控逐渐走向深远周期的过程中,房企将面临调整与随机应变的能力大考。“房企倚重类住宅产品开发与销售,在政府发出整顿信号的当下,无异于火中取栗。”该名业内人士认为,住宅成交下滑与类住宅产品面临调控,不仅考验房企资金运作能力,对于前期的布局与规划都将会带来影响。

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